拆迁价格评估标准-房产拆迁评估-房屋拆迁评估公司

　　中合益德资产评估公司的评估范围：房屋价值评估、拆迁房屋评估、厂房拆迁评估，企业拆迁评估，企业整体价值评估、公司股权评估、知识产权评估、无形资产评估、软著评估、商标评估、专利评估、发明评估、版权评估、林地评估、厂房评估、养殖场评估、库房评估、采石场评估、砖厂评估、土地评估、道路评估、设备评估、机械评估、矿权评估、树木评估、果园评估、苗圃评估、花草评估、石灰厂评估、水泥厂评估、经济损失评估等等。

　　在房屋拆迁过程中，为确定补偿标准，需对被拆迁房屋和用于产权调换的房屋价值进行评估。关于评估的方法、标准等问题，《国有土地上房屋征收评估办法》。

　　1、评估的时点

　　被拆迁房屋价值评估的时点确定为房屋拆迁公告发布之日。用于产权调换的房屋价值评估时点应与被拆迁房屋价值评估时点保持一致。

　　2、被拆迁房屋的价值

　　被拆迁房屋价值是指在正常交易条件下，被拆迁房屋及其所占土地使用权由熟悉情况的交易双方在评估时点自愿交易的金额，且不考虑租赁、抵押、查封等外部因素的影响。

　　3、评估的方法

　　注册房地产估价师需根据评估对象和当地房地产市场情况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选择一种或多种方法对被拆迁房屋价值进行评估。

　　若被拆迁房屋或其类似房地产有交易实例，应采用市场法评估;

　　若被拆迁房屋或其类似房地产有经济收益，应采用收益法评估;

　　若被拆迁房屋是在建工程，应采用假设开发法评估。

　　房地产管理部门建议，拆迁双方应协商选择能体现房屋价值的评估方式。在不适用市场比较法的情况下，好采用两种以上评估方法，并用加权平均的方式确定评估结果。不正确的评估方法使用会导致评估结果失真，无法真实反映房屋市场价格，从而引发拆迁纠纷。

　　国有土地上房屋拆迁补偿价值评估工作，需采集房屋信息，明确产权关系，划分拆迁范围，制定补偿方案，并公示接受公众监督。拆迁补偿价值评估的重要性在于保障产权人合法权益，确保补偿金额的真实合法，同时增强拆迁工作的透明度。

　　然而，拆迁补偿价值评估现状却不尽如人意。一方面，拆迁补偿范围存在漏洞，未能充分考虑居民因拆迁产生的额外费用;另一方面，评估价值偏低，易受征收人干扰，导致产权人与评估单位矛盾加剧。此外，评估单位选择过程中的异议和评估人员知识缺失也是亟待解决的问题。

　　为提升拆迁补偿价值评估能力，可采取以下策略：

　　1、严格遵守国家法律法规，确保拆迁工作公平公正公开，约束工作人员行为，维护市场秩序。

　　2、明确划分拆迁补偿范围，坚持完整性、真实性和准确性的测量原则，保护产权人利益，促进拆迁工作顺利开展。

　　3、分清房屋内部产权关系，利用数据库技术避免产权模糊，降低拆迁难度，加快拆迁进度。

　　4、加强拆迁宣传力度，提升公众对拆迁工作的认知度，避免矛盾冲突，确保拆迁工作快速稳定进行。

　　5、提高拆迁补偿监管能力，加强对评估单位的管理，提升评估人员水平，规范拆迁补偿工作流程，杜绝贪污腐败和暗箱操作。

　　综上所述，国有土地上房屋拆迁补偿价值评估工作需综合考虑房屋信息、产权关系、补偿范围等多方面因素。通过严格遵守法律法规、明确划分补偿范围、分清产权关系、加强宣传力度和提高监管能力等措施，可提升拆迁补偿价值评估能力，促进拆迁工作的顺利开展和社会的和谐稳定。

　　一般来说，在房屋建筑重置成本估计的条件下，评估其固定资产折旧，是使用重置成本法对老旧房屋建筑定价的关键挑战。理解资产评估中折旧的本质，并区分资产评估折旧与财务会计折旧的差异，对于评估人员正确使用重置成本法进行资产评估至关重要。

　　本质与目的差异

　　资产评估中的折旧，本质是评估房屋建筑从重置成本到评估日期的价值减损，即考虑多种因素导致的价值降低或损失。这是一种降价调整，旨在求得房屋建筑在评估日期的现值。而财务会计折旧则是将房屋建筑的初始成本分摊到生产成本中，以回收其原始取得价值。

　　期限差异

　　房屋建筑寿命分为自然寿命(物理寿命)和经济寿命。自然寿命指房屋因使用和自然磨损至不堪使用的年限;经济寿命则指房屋从建成至其使用收益与成本抵消的时间段。

　　资产评估采用经济寿命，由评估人员现场勘查，根据房屋状况、维护情况、地基稳定性等，综合分析确定。这是一个相对动态的量，受多种因素影响。而财务会计的寿命则考虑技术、税务政策和社会生产力发展水平，为类似资产设定统一标准，具有客观性、统一性和法定性。

　　耗损因素考虑不同

　　资产评估和财务会计在确定寿命时都考虑有形折旧和无形折旧(包括功能折旧和经济折旧)。但财务会计主要关注有形折旧和功能折旧，而资产评估则考虑所有无形折旧，包括经济折旧。

　　社会化程度要求不同

　　资产评估的折旧基于评估日的重置成本，随时间变化;而财务会计折旧基于资产的原始成本，不随时间变化。资产评估得出的实际价值可能与市场价值一致，而财务会计的账面价值则不一定。

　　维修费用处理不同

　　房屋建筑因使用和自然原因会产生耗损，需进行维护和维修。资产评估时，主要考虑可修复耗损，确保资产正常使用;财务会计则根据维修或改进的性质，分别作为收益性支出或资本性支出处理。

　　因此，实践中常出现财务会计折旧未提完但资产评估显示价值已很低，或财务会计折旧已提完但资产评估仍有较大价值的情况。这往往令评估委托人(尤其是企业)感到困惑。

　　房屋拆迁评估实践中，成本法定价的效果常受质疑，导致其难以被广泛接受，甚至评估师也可能因此怀疑成本法是否为一种合理的房地产评估方法。然而，在某些情况下，我们又不得不采用成本法对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行定价，有时成本法甚至可能成为可选的定价方式。针对这些问题，本文对成本法定价进行了一些思考。

　　成本法定价的基础

　　从价值理论的发展来看，经济学家是从商品的成本对其价值贡献的角度来探讨价值理论的。生产值论认为，商品的价格由其生产所必需的耗费决定。而房地产的价格或价值也与其开发建设所必需的耗费相关。在定价时，我们可以通过分析和计算修建房地产的必需开支或成本来判断房地产的价格。生产值论为成本法提供了理论基础。

　　当缺乏市场交易时，房地产的参与者会根据房地产的费用来理解和认知其价值。卖家愿意接受的格不能低于其为修建该房地产所耗费的成本，买家愿意支付的格不能其所预估的重新修建该房地产所需耗费的成本。市场参与者根据成本来认知房地产的价值，为成本法提供了被接受的基础。

　　房屋拆迁评估教材中通常认为成本法适用于新近开发的、可以假定重新开发建设的某些计划开发建设的房地产的定价。由此可见，成本法在理论上适用于任何房地产评估。成本法既适用于房地产合一的定价，也适用于单建筑物或建筑物部分的定价。有时，成本法还可以用来获取市场比较法和收益法定价中所需的一些比较调整基础。因此，成本法的应用范围是非常广泛的，这也是其可用的基础。

　　尽管成本法在理论上可用于任何房地产的定价，但我们不能忘记房地产的价格是由市场决定的这一事实，而滥用成本法。《房地产估价规范》指出：“在无市场依据不充分而不适合采用市场比较法、收益法、假设开发法进行定价的情况下，可使用成本法作为主要的定价方法。”这告诉我们，对于那些有大量市场交易实例、有盈利资料的房地产评估，应采用比较法或收益法作为定价的方法，而不能将成本法作为其主要定价方法。在这种情况下，成本法通常只能是价值评估的一种备选方法。在评估活动中，评估师应努力寻找合理使用成本法的依据，即找到使成本法定价结果能准确反映市场行情的数据，而不是为使用成本法而盲目放弃其他方法的应用。

　　房屋拆迁评估成本法中成本的组成内容

　　成本法一般理解为：求得定价目标房地产在定价时点的重置价格或重建价格，扣减折旧，以此估算定价对象的客观合理价格或价值的方法。一般意义上的成本是指生产和销售过程中所耗费的成本，包括各种物料消耗、人力消耗所垫付的资金及垫付资金的成本(利息)。而定价中所称的成本除了包括一般意义上的成本外，还包括因此所贡献的成本应获得的报酬即利润。因此，成本法定价不是求得定价对象的成本，而是通过对其价格形成过程中各种耗费(成本)和利润的分析计算来求得定价对象的价格。换句话说，成本法是通过模拟定价对象的生产过程求得其价格或价值的方法。

　　使用成本法进行定价，需要弄清楚房地产价格的组成内容和其含义本质。《规范》明确了房地产市场价格的一般组成内容：“重置价格或重建价格应是重新取得或重新开发、重新建造不同的定价对象所需的各项必需成本和应缴税金、正常开发利润之和，其组成包括以下内容：1、土地取得费用;2、开发成本;3、期间费用;4、项目开发利息;5、销售税金;6、开发利润。”房地产的价格从开发建设的角度来看是由成本和利润构成的，但从定价的角度来看，修建房地产的某些成本和利润并不一定决定其价格或价值。这是因为：房地产的价格或价值是由其效用决定的，修建房地产的耗费只有产生被市场认同的效用时，这种耗费才会对价格或价值产生贡献，才会提升价格或价值。否则，耗费再多也有可能不提升价格或价值，甚至降格或价值。当耗费和其产生的效用不匹配时，耗费也不会和价格或价值呈正比调整。效用所需耗费的成本，不是由个别生产耗费决定的，而是由社会的一般平均耗费决定的。也就是说，并不是能产生效用的个别耗费越大或越低，相应的价格或价值就越高或越低。因此，成本法求得的房地产价格组成内容应该是客观合理的。对此，《规范》也作了相应说明。

　　被拆迁人在面临拆迁时，应如何计算损失并争取对方认可?哪些损失是可以获得补偿的呢?

　　中合益德资产评估有限公司，提供全国范围内的拆迁补偿评估服务，针对企业、度假村、农庄、矿场、加工厂、养殖场、鱼塘、生态农场、种植基地、蔬菜大棚、茶园、果园、果树、景观花卉、花圃苗木、林地征占等多种拆迁场景，出具合法合规的评估报告，为您争取更公正的补偿提供有力依据。

　　中合益德(简称中合)，是由财政部门授予资产评估资质的全国性评估机构。公司汇聚众多行业，拥有的评估技术和方法，以及完善的管理体系和服务团队，是一家集人才、技术、经验于一体的评估公司。公司下设知识产权部、中小企业评估部、大型企业评估部及业务审核部，我们的团队将持续为广大客户提供一对一的免费咨询服务及的资产评估服务。

　　在拆迁过程中，被拆迁人应明确自己的损失范围，包括但不限于房屋及附属物的价值、停产停业损失、搬迁费用、临时安置费用等。计算损失时，应依据相关法律法规及市场行情进行合理评估。

　　为了让对方认可您的损失计算，您可以寻求评估机构的帮助，如中合益德，由我们出具、合法的评估报告。这份报告将作为您争取合理补偿的重要依据。

　　同时，被拆迁人还应了解，根据相关法律法规，因拆迁造成的直接和间接损失均有可能获得补偿。直接损失如房屋及附属物的价值损失，间接损失则可能包括停产停业损失、搬迁费用等。在争取补偿时，应确保自己的权益得到充分保障。

　　厂房拆迁评估的价格通常依据被拆迁厂房的具体条件及市场现状来确定。以下是关键的评估方法及考量因素，有助于确定拆迁补偿价格：

　　市场比较法：通过比较具有相似特征的厂房市场交易数据，得出厂房的市场价值。

　　重建成本法：综合考虑重建厂房所需的成本(如建筑材料、劳动力、建造周期等)，并考虑折旧因素，以确定厂房的市场价值。

　　收益法：若厂房产生租金收益，可通过预测未来租金收益并应用折现法计算现值，从而评估厂房价值。

　　地理位置：厂房的地段对其价值有显著影响，位于商业中心或交通便利区域的厂房价值往往更高。

　　建筑结构与状况：厂房的建筑结构类型、使用年限及当前状况均会影响其价值。新建且维护良好的厂房价值更高。

　　用途规划：需考虑厂房所在土地的规划用途，以及是否具备改建或再开发潜力。

　　市场需求：市场上对厂房的需求状况会影响其价值，供求关系是关键因素。

　　特殊性质：针对厂房的特殊性质，如设备或特殊用途，需进行的价值评估。

　　法律法规：评估过程需严格遵循当地法律法规和政策，确保合法合规。

　　厂房拆迁评估是确定拆迁补偿金额的关键环节，涉及以下步骤与考量因素：

　　1、厂房信息收集：全面收集厂房的详细信息，涵盖建筑面积、土地使用权、地理位置、建筑年代、结构类型及用途等，同时掌握其使用状态、装修情况及维护历史。

　　2、市场调研与比较分析：深入市场调研，掌握同类厂房的市场动态、交易价格及趋势。通过对比分析同类交易数据，考虑市场供需、地段优势及租金收益等因素。

　　3、结构与技术评估：评估厂房的结构稳固性及建筑技术水平，关注建筑材料、结构设计及装修质量等要素。

　　4、物理状况评估：细致评估厂房的维护状况与损耗程度，包括老化情况与修缮需求。

　　5、市场价值评估：依据市场需求与交易数据，综合考量同类厂房价格、市场供需及租金收益，评估厂房的市场价值。可参考房地产评估机构的市场数据与行业报告。

　　6、抵押价值评估(如适用)：若厂房作为抵押物，需额外评估其抵押价值，依据贷款机构的政策要求，考虑贷款比例、期限及风险等因素。

　　8、综合评估与报告编制：综合考量上述所有因素，对厂房进行全面评估，并编制详细的评估报告，明确阐述厂房价值、评估方法及估值结果。